Immobilien auf Mallorca: Kauf von Häusern und Wohnungen

Der Kauf einer Immobilie ist nach dem spanischen Recht auch ohne notarielle Beurkundung rechtskräftig. Allerdings sollte der Besitzerwechsel im Grundbuch bzw. Eigentumsregister (registro de la propiedad) eingetragen werden und dafür muss der Kaufvertrag notariell (escritura pública de compraventa) beurkundet werden. Alle Bürger der EU werden hier rechtlich gleich behandelt.

Nach der Entscheidung des Käufers für seine Immobilie sollten noch eine Reihe von Fragen geklärt werden, wie z.B.

  • Prüfungen durch den Architekten, Sachverständigen, Steuerberater, Rechtsanwalt
  • Unterlagen, die der Verkäufer beibringen muss
  • Finanzierungsprüfung.

Diese Fragen können durchaus einige Wochen Zeit beanspruchen.

Damit in dieser Zeit beide Parteien aber ihre Bindung an der Kaufzusage dokumentieren, werden im Vorfeld private Verträge geschlossen:  der Reservierungsvertrag, der Optionsvertrag und der privatschriftliche Kaufvertrag.

Mit dem Reservierungsvertrag wird für einen kleinen Zeitraum die Immobilie vom Verkäufer gegen eine Reservierungsgebühr freigehalten.

Mit dem Optionsvertrag binden sich Verkäufer und Käufer für einen längeren Zeitraum (bis zu zwei Monate) an den Kaufvertrag. Hierbei wird üblicherweise eine Optionsgebühr von 10 % des Kaufpreises vereinbart. Tritt der Käufer dann vom Kauf zurück, bleibt diese Optionsgebühr beim Verkäufer. Verkauft der Verkäufer die Immobilie an einen anderen Käufer, dann wird üblicherweise im Vertrag das Doppelte der Optionsgebühr für den Käufer fällig.

Es kann auch gleich ein privatschriftlicher Kaufvertrag geschlossen werden, der dann auf jeden Fall durch einen Notarvertrag für den Eintrag ins Grundbuch besiegelt werden muss.

Zu dem Termin der Beurkundung zieht der Notar einen aktuellen Grundbuchauszug und blockiert die Immobilie für 10 Tage für andere Käufer.

In dem notariellen Kaufvertrag stehen die personenbezogenen Daten der Parteien, die genaue Beschreibung der Immobilie mit den ggf. vorhandenen Belastungen, den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten. Der Notar überzeugt sich bei dem Termin von der Identität der Parteien und prüft, ob die Angaben der Parteien sich mit den Daten des Eigentumsregisters decken. Er achtet darauf, dass die letzte Quittung über die örtliche Gemeindesteuer ("Impuesto Sobre Bienes Inmuebles” -IBI) und beim Verkauf eines Objekts in einer Gemeinschaftsanlage die Bescheinigung des Verwalters und Präsidenten über die Zahlung der Gemeinschaftskosten vorliegt. In diesem Termin werden meist alle Zahlungen zwischen Verkäufer und Käufer inklusive der Bank getätigt.

Spätestens innerhalb von 24 Stunden nach Unterzeichnung der Notarurkunde hat der Notar das Grundbuchamt über die erfolgte Beurkundung zu unterrichten.

Nachdem die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt bezahlt wurde, kann die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuchamt erfolgen.

Erwerbs- und Folgekosten

Beim Kauf einer Immobilie muss der Käufer einmalig entweder Mehrwertsteuer (IVA) oder Grunderwerbsteuer (ITP) zahlen.

Mehrwertsteuer(IVA)
Die Mehrwertsteuer von 21 % fällt nur beim Verkauf von Bauland und Geschäftsgrundstücken durch einen Unternehmen an. Beim Kauf von einem Bauträger (Neubau) fällt lediglich 10% I.V.A. an. Alle späteren Übertragungen unterliegen nicht der Mehrwertsteuer, sondern der ITP.

Grunderwerbsteuer (ITP)
Bei allen Verkäufen von privaten Eigentümern (bzw. die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen) fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) auf den Balearen an.

Ab 1.Januar 2013 wurde sie folgendermaßen erhöht:

- bis 400.000 Euro Kaufpreis bleibt die ITP 8 %

- ab einem Kaufpreis über 400.000 Euro, wird der Anteil über dem Betrag progressiv berechnet:

- zwischen 400.001 bis 600.000 Euro wird mit 9 % berechnet

- ab 600.001 Euro wird mit 10 % berechnet

Jährliche Grundsteuer
Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) wird auf den Wert von Land- und Stadtgrundstücken auf der Basis des Katasterwertes von der Gemeinde erhoben und liegt in der Regel zwischen 0,3% und 0,4% des Katasterwertes.

Einkommensteuer
Vermietet der Eigentümer seine Immobilie, hat er grundsätzlich Einkommensteuer zu zahlen.
Bei Eigennutzung, aber nicht als Hauptwohnsitz, werden 2% oder 1,1% des Katasterwertes als Einkommen versteuert.

Darüberhinaus fallen für den Käufer noch ca. 1 – 1,5% Notar- und Eintragungskosten an.