Información para el comprador

La compra de un bien inmueble es válida bajo la ley española también sin documentación notarial. No obstante la escritura pública es un requisito imprescindible para cambiar la titularidad en el registro de la propiedad. La consecuencia es que todas las compraventas deben realizarse mediante escritura pública. Todos los ciudadanos de la UE son tratados aquí jurídicamente inmediatamente.

Una vez encontrada la propiedad ideal, el comprador en muchos casos necesita arreglar y aclarar varios asuntos como:

  • Exámenes por el arquitecto, experto por el estado del inmueble, el abogado o el asesor fiscal

  • Varios documentos referentes al inmueble del vendedor

  • La posibilidad de una financiación.

Esto dura la mayoría de las veces algunas semanas y por eso se concluye contratos diferentes en este intervalo. Los contratos más comunes son el contrato de reserva, el contrato de opción de compra y el contrato privado de compraventa.

En el contrato de reserva el vendedor se compromete a no vender el inmueble a una tercera persona durante un corto plazo y por el otro lado el interesado le paga una pequeña cantidad en concepto de reserva.

Con el contrato de opción de compra el vendedor y el comprador se compromete para un período más largo (hasta dos meses) en el contrato de compraventa. En muchos contratos se determina una prima de 10% del precio de compraventa, que en caso que el optante decida comprar el inmueble se descontará el precio de la compraventa y en el caso contrario el cedente se queda con el pago. En el caso de que el vendedor no pueda vender el inmueble objeto del contrato por haberlo vendido a un tercero dentro del plazo pactado normalmente se pacta la obligación a devolver la prima duplicada al optante.

Con la celebración del contrato privado ya se vende un inmueble de forma válida y con la escritura pública la titularidad cambia en el registro de la propiedad.

En la cita de la legalización el notario tira un extracto del registro de la propiedad actual y bloquea el bien inmueble para 10 días para otros compradores.

En la escritura pública están los datos personales de las partes, la descripción de la finca con las posibles cargas existentes, el precio y las modalidades como se pagará el precio. El notario confirma en la cita la identidad de las personas contratantes y la coincidencia de las declaraciones de las partes con los datos registrales. Debe controlar la existencia del último recibo del pago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y si el inmueble es parte de una comunidad de propietarios tambien debe controlar que exista la declaración del presidente de la comunidad que esté al corriente en el pago de los gastos comunitarios. En esta cita la mayoría de los pagos de la casa son realizados entre el vendedor y comprador incluyendo el banco.

En un plazo de 24 horas después de la firma de la escritura pública, el notario debe informar al registro de la propiedad de la compraventa realizada.

Una vez pagado el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) se puede llevar a cabo la inscripción del nuevo propietario en el registro.

Gastos de comprador y gastos anuales

La compraventa o esta sujeta al Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) o al impuesto sobre el valor añadido (IVA), que debe pagar el comprador.

Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
El IVA se aplica en compraventas realizadas por un empresario. Si se trata de una venta de terrenos edificables o de edificios comerciales se aplica un porcentaje de 21%. La venta de nuevas viviendas esta sujeta a un porcentaje reducido de 10%. En las transmisiones siguientes no se aplica el IVA, sino el ITP .

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Este impuesto se devenga cuando la operación inmobiliaria no está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En general se tributa sobre el precio estipulado en la escritura de compraventa.

A partir del 1 enero 2013 se incrementa:

- con valor hasta 400.000 Euros seguirá tributando al 8 %

- para la ITP con valor superior a 400.000 Euros el incremento será progresivo:

- entre 400.001 y 600.000 Euros se tributará al 9 %

- a partir de 600.001 Euros se tributará al 10 %

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
El IBI se devenga anualmente y se calcula porcentualmente en función del valor catastral del inmueble. Los tipos impositivos están fijados por los municipios y oscilan generalmente entre un 0,2 % y un 0,4 % del valor catastral.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)/ Impuesto sobre la renta de No Residentes (IRNR)- La Renta
Si el propietario arrienda su propiedad a una tercera persona, debe pagar impuesto de la renta por los ingresos obtenidos. El uso propio por el propietario esta sujeto al impuesto de la renta en virtud de ficción legal, si no se trata de la vivienda habitual. En este caso se tributa el 2 % (si se actualizó el valor a partir del año 1994) o el 1,1% del valor catastral.

Además se presentan para el comprador todavía aprox. 1 - 1,5% de gastos de notario y de inscripción.